Arglistige Täuschung beim Kauf eines Baudenkmals

Der Kläger erwarb im Jahr 2000 von der Beklagten mit Zustimmung ihres ebenfalls beklagten Ehemannes ein Wohnhaus, das von dem bekannten Architekten Prof. Dr. Egon Eiermann erbaut worden war. Es besteht aus einem Haupthaus und einem Nebenhaus mit zwei Räumen und steht unter Denkmalschutz. Beide Häuser waren ursprünglich mit einer Fußbodenheizung ausgestattet. Die Fußbodenheizung des Nebenhauses, in dessen Untergeschoss sich eine nach außen offene Doppelgarage befindet, war 1995 wegen Undichtigkeit ausgefallen, darauf ließen die Beklagten die Heizungsrohre kappen und eine Radiatorenheizung einbauen. Wegen der fehlenden Fußbodenheizung im Nebenhaus und weiterer behaupteter Mängel (u.a. Baufälligkeit des Ziegelmauerwerks der Außentreppe, des Schwimmbeckens und der Terrasse, Durchfeuchtung einer Wand und Undichtigkeit des Dachs des Nebenhauses) begehrte der Kläger wegen arglistiger Täuschung Rückabwicklung des Kaufvertrages und Schadensersatz. Die Beklagten bestritten die Mängel bzw. wiesen auf deren Erkennbarkeit hin und erklärten, dass sie den Kläger auf das Nichtfunktionieren der Fußbodenheizung im Nebenhaus hingewiesen hätten. Das Landgericht gab der Klage nach einer Beweisaufnahme überwiegend statt.

Die Berufung der Beklagten zum Oberlandesgericht Karlsruhe blieb weitgehend ohne Erfolg.
Der Senat hat ausgeführt, dass die Beklagten vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages dem Kläger arglistig vorgespiegelt haben, im Nebenhaus befinde sich - neben der Radiatorenheizung - eine funktionierende Fußbodenheizung, obwohl es eine solche, wie ihnen bekannt war, nicht gab. Der Anspruch des Klägers gemäß § 463 Satz 2 BGB a.F. geht insbesondere auf Rückzahlung des Kaufpreises und Ersatz von Folgekosten Zug-um-Zug gegen Rückübertragung des Grundstücks unter Abzug einer monatlichen Nutzungsentschädigung. Der Senat stützt seine Überzeugung auf eine umfassende Würdigung des Parteivortrags, der Angaben der informatorisch gehörten Beklagten, der erstinstanzlich durchgeführten Beweisaufnahme und die von den Parteien vorgelegten Urkunden. Der Nachweis, dass die fehlende Fußbodenheizung dem Kläger bekannt oder die arglistige Vorspiegelung für den Kaufentschluss ohne jede Bedeutung war, ist den Beklagten nicht gelungen.
Die Revision wurde nicht zugelassen.

§ 463 BGB a.F. lautet: Fehlt der verkauften Sache zur Zeit des Kaufes eine zugesicherte Eigenschaft, so kann der Käufer statt der Wandelung oder der Minderung Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen. Das gleiche gilt, wenn der Verkäufer einen Fehler arglistig verschwiegen hat.

Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 25.02.2005 - 10 U 37/04 -